ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ

Сформулировано определение девелопмента как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилой недвижимости, связанной с социально-экономическим развитием территорий. Выделены основные этапы девелопмента, его участники, определены основные функции девелопера.

Эффективное развитие недвижимости предполагает решение задач управления и финансирования. Тенденции экономического и политического развития в нашей стране в начале третьего тысячелетия объективно свидетельствуют о неизменности вектора движения в сторону построения государства с развитой экономикой.

Девелопмент базируется на основах экономической теории, поэтому для корректного представления об экономическом содержании «девелопмента» следует обратиться к ее основам. Необходимо подчеркнуть, что главным содержанием статьи являются не только общие проблемы, единые для любого вида экономической деятельности, но и выявление специфических особенностей рынка недвижимости, основных тенденций его развития, «преломление» общей экономической теории применительно к недвижимости.

В общем случае под девелопментом понимается деятельность, связанная с социально-экономическим развитием территорий, которая включает в себя подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью. Выявлению экономической сущности девелопмента как одной из экономических категорий современной отечественной науки должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания и особенностей недвижимости.

Для дальнейшего раскрытия сущности девелопмента вводим понятие «эффективный девелопмент», под которым подразумевается такое развитие недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска.

В отечественную экономическую науку понятие «недвижимость» возвращено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства СССР от 31.05.1991г. (ст.4). Позже этот термин был подтвержден в ст.1 Указа Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и окончательно законодательно закреплен в Гражданском кодексе РФ.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без не-соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много-летние насаждения, здания, сооружения .

Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:
- недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
- рынок недвижимости – своеобразный генератор экономического роста страны;
- недвижимость обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества .

В рыночной экономике хозяйствующие субъекты в своей экономической деятельности руководствуются такими параметрами рынка, как спрос, предложение и равновесная цена. С точки зрения экономической теории недвижимость – это эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимости – стоимость и цена – возникают из способности удовлетворять различные потребности людей.

Экономический анализ специфических особенностей недвижимости следует проводить с позиций двойственного характера удовлетворения потребности в ней людей. Двойственность характерна для всех видов недвижимости. Например, для того чтобы осуществлять торговлю, необязательно при-обретать магазин в собственность, достаточно его арендовать.

Такой подход к использованию недвижимости вполне обоснован: не-движимость сама по себе им не нужна, она для них является не непосредственным экономическим благом, а обязательным условием осуществления деятельности .

Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность) и товар-услуга (для аренды). Кроме того, недвижимость-объект включает и право собственности на него, поскольку без этого продать объект невозможно.

По мнению одного из ведущих нидерландских консультантов по недвижимости К. Онегена, «экономическое значение недвижимости состоит в том, что основная часть активов семейных бюджетов представлена в жилье; основная часть активов компании, отражаемых на её балансе, заключена в офисных помещениях (если помещения в собственности), приблизительно 20% от общего числа текущих расходов составляют эксплуатационные расходы и аренда офисных помещений» (Цит. по: ).

Кроме того, недвижимость выступает как статья расходов и источник доходов, залоговое обеспечение кредита и материальное обеспечение эмиссии ценных бумаг, разновидность взносов в совместную деятельность, форма сбережения накоплений, гораздо в меньшей степени подверженных обесцениванию, как база налогообложения, легко поддающаяся учету и контролю. При этом финансы обслуживают процесс возникновения недвижимости как объекта собственности, потребляемого в относительно длительном периоде времени, ее хозяйственный оборот и процессы воспроизводства.

Опыт становления российского рынка недвижимости стал подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономи-кой, а именно:

Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется перво-начальное инвестирование значительной части средств, что обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;
- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности общества, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство учитывается государством через создание системы контроля за использованием недвижимости .

С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, прежде всего, за счет жилья. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно снизить рыночный потенциал недвижимости. Сложность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения обусловливают необходимость создания эффективной системы, которая бы охватывала все этапы жизненного цикла; сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости; обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.

Большинство исследователей предлагают рассматривать девелопмент в виде алгоритма, состоящего из восьми этапов (рис.1). Как видно, стадия внедрения проекта составляет лишь один из этапов процесса девелопмента.

Развитие объекта связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих потребностям общества и являются необходимым признаком девелопмента.

Участниками девелопмента являются нижеследующие субъекты рынка недвижимости:
- собственник объекта развития;
- девелопер;
- государственные органы, регулирующие развитие недвижимости;

Рис. 1. Этапы девелопмента

Инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития (это страховые и пенсионные фонды, иные юридические и физические лица);
- проектные и строительные подрядные организации;
- профессиональные советники: консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики и др.;
- объекты воздействия (в т.ч. соседние собственники, защитники охраны окружающей среды, активисты охраны памятников и др.);
- потребители, оценивающие проект, покупая или не покупая объект недвижимости.
Девелопер – предприниматель, инициирующий наилучший из возможных вариантов развития объекта, включая обеспечение его финансирования и реализацию. Значимость девелопера определяется его функциями, раскрывающими его назначение (рис.2).

Рис. 2. Функции девелопера

Одним из критериев развития территории является функциональное зонирование. Форма физического воздействия на территорию определяется различиями исходного состояния участка и планируемого результата. Деве-лопмент реализуется в совокупности физических, экономических и правовых процессов.

Физические изменения приводят к тому, что в объектах возникают новые, современные потребительские качества, позволяющие объекту быть более конкурентоспособным.
Правовые изменения в процессе девелопмента вызваны необходимостью юридического оформления экономических изменений. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку после этого можно говорить о его завершении.

Девелопмент решает целый комплекс взаимосвязанных проблем. Схема стратегического управления девелоперской деятельностью представляет собой последовательные этапы формирования и реализации проектов развития недвижимости (рис.3).

Рис. 3. Схема управления девелоперской деятельностью

Результатом эффективного девелопмента является умение создать объект, удовлетворяющий спрос на рынке в определенное время в определенном месте. Реализация девелоперского проекта – это развитие рыночных отношений на рынке недвижимости, возможность использования инноваций, в том числе и в жилищном строительстве.

Резюмируя вышеизложенное, сформулируем экономическую сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. – 560 с.
2. Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров: Материалы междунар. науч.-практ. конф. / Правительство Москвы. Спб., М., 1999. – 188 с.
3. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России: Указ Президента РФ от 27.10.1993г. №1767.
4. Управление региональным рынком жилья. – Волгоград: ВолгГАСУ, 2003. – 714 с.
5. Финансы и кредит в недвижимости. – СПб.: Лимбус Пресс, 2003. – 472с.
6. Экономика и управление недвижимостью. – М.: АСВ, 1999. – 567с.

A.A. Kazakov
Real estate development and its place in economic growth
The development is defined as a system of economic, organizational and jural relationships between market practitioners of residential real estate, related to social and economic development of regions. The primary stages of the development and its contributors are pointed out. The principal functions of a developer is determined.

Казаков Андрей Александрович

1. Девелопмент

2. Полный комплекс мероприятий девелопмента

Разработка концепции проекта

Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

Получение технических условий на инженерные коммуникации

Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

3. Девелопмент в архитектуре

Девелопмент — слово, используемое в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимым имуществом, но и с ещё не готовой недвижимым имуществом (такой риелтор называется « »).

Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Девелопмент - это качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности. В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает новый рыночный статус существенно выше предыдущего.

Итак, основная цель девелопмента заключается в формировании и развитии земельного участка как нового товара, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей.

Девелопмент

Девелоперские организации обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке жилья можно сравнить с деятельностью продюсера в шоу-бизнесе.

Термин образован путём заимствования английского слова development, в переводе «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», то есть в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В Российской Федерации «девелопером» также могут называть разработчика ПО, картридж для копировального аппарата и др. Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн».


Создание практических решений в рамках реализации проекта коммерческой или жилой недвижимого имущества является одним из основных направлений деятельности нашей фирмы .

Правильно выстроенная концепция, учитывающая маркетинговые, архитектурные, территориальные, правовые и социальные аспекты, определяет успех любого проекта.

Разрабатывая бизнес-план развития проекта, мы берем за основу маркетинговые исследования и глубокий анализ конъюнктуры рынка, учитывая малейшие его изменения. Это позволяет правильно определить позиционирование и формат объекта недвижимого имущества, его функциональное назначение, объем и тип целевой аудитории, на которую ориентирован проект. Эти факторы впоследствии влияют на дальнейший девелопмент недвижимого имущества.

В процессе девелопмент-идеи рождается идея и образ проекта, определяющие его уникальность. Мы ориентируемся на самые актуальные мировые тенденции с учетом реалий локального рынка, активно используем накопленный опыт собственных девелоперских проектов, точно определяя все составляющие успешного проекта от архитектурных и дизайнерских совершенно точноий, состава будущих арендаторов до грамотного продвижения, запуска и управления проектом.

Строительный девелопмент организации предусматривает за всеми этапами жизненного цикла проекта и включает в себя:

Поиск наиболее перспективных площадей

- Анализ рынка проектов

Разработку ТЭО

Создание бизнес-плана

Привлечение финансирования

Разработку архитектурной концепции

Подготовку архитектурно-строительной документации

Получение разрешений и согласований

Возведение объекта

Последующую эксплуатацию или реализацию объекта

Полный комплекс мероприятий девелопмента

Полный комплекс мероприятий девелопмента включает следующие ключевые элементы:

Разработка концепции и бизнес-плана Проекта

Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

Получение технических условий на инженерные коммуникации

Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

Получение разрешения на выполнение строительных рабо

Разработка концепции проекта

Слово Концепция происходит от латинского conceptio, что означает «восприятие». Концепция - это система взглядов на тот или иной объект, которая раскрывает идею, формирует целостное представление о проекте. Каждый инвестиционный проект требует предварительного анализа ситуации на рынке, обоснования выбранной концепции проекта и подготовки бизнес-плана.

Маркетинговая концепция - определяет максимальное соответствие объекта потребностям рынка и отражает существующие возможности по его реализации.

Маркетинговая концепция состоит из следующих составляющих:

Разработка и формирование маркетинговой стратегии проекта

Позиционирование Проекта - с учетом рыночных тенденций и потребительских предпочтений. Основывается на выбранной целевой аудитории и ценовой нише Проекта;

Определение товара - четкое формирование и описание конечного товара , который выводится на рынок для реализации конечным покупателям. В качестве товара могут рассматриваться как земельный участок в виде объекта недвижимого имущества с комплексом девелопмента, так и централизованный дачный поселок.

Стратегия продаж и программа продвижения - комплекс мер, направленных на успешную реализацию Проекта. В основу стратегии реализации Проекта положены следующие определяющие принципы:

устойчивая ориентация на приобретателя;

высокая информированность потенциальных клиентов о преимуществах предложения.

Архитектурно - строительная концепция настройки

Рекомепреимуществахитектурному стилю поселка и проектов домов, включая набор помещений и их зонированию в доме.

Технические характеристики и оснащение строений.

Благоустройство общественных зон

Подготовка схемы застройки участка (схемы Генплана) с определением количества приусадебных участков.



Бизнес план

Для инвестора/Застройщика ключевым фактором при принятии решения о реализации того или иного Проекта является его экономическая целесообразность. Организация предоставляет услуги по составлению бизнес-плана и разработке технико-экономического обоснования проекта, включая:

расчет необходимого объема инвестиционных вложений

разработку плана-графика строительства и освоения инвестиционных средств

разработку прогнозного плана продаж

составление прогнозного потока денежных средств

расчет ключевых финансовых показателей по проекту

Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

В соответствии с целью приобретения земельного участка проводится оформление и согласование вида разрешенного использования участка.

Получение Постановления об изменении разрешенного вида использования предполагает оформление в надлежащем порядке в официальных органах и структурах власти исходно-разрешительных документов и согласований.

Проведение инженерно-геологических и экологических изысканий Необходимым условием получения согласований по Акту о размещении земельного участка, является проведение целого комплекса инженерно-геологических и экологических изысканий:

Геодезические работы

Топографическая съемка

Геологические изыскания (геоподоснова)

Радиационно-экологическое обследование

Проведение оценки воздействия на окружающую среду

Итогом этого этапа является оформление полного пакета разрешений и согласований, необходимых для ведения градостроительной проработки и получения разрешения на проектирование и строительство.

Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

Результатом этапа является согласование места размещения объекта строительства в градостроительном Плане района, утверждение зонирования территории застройки на Градостроительном совете, получение градообоснования, на основе которого выдается архитектурно - планировочное задание на проектирование (АПЗ).

В рамках данного этапа согласовывается и утверждается План застройки территории земельного участка и получается разрешение на целевое проектирование.

Получение технических условий на инженерные коммуникации

Получение технических условий на коммуникации с указанием трассы прокладки и определением типов необходимого инженерного оборудования.

Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

После получения разрешения на проектирование объекта строительства, мы приступаем к архитектурной и инженерной стадии Проекта, т. е. начинаем разработку Генплана и Сводного плана сетей, затем проходим процедуру их согласования и экспертизы.

Получение разрешения на выполнение строительных рабо получаемый результат - Выход на строительную площадку.

Девелопмент в архитектуре

Сегодня дом уже не является просто сооружением. Любая становится выгодным вложением средств, что в наибольшей степени касается жилья. Но для повышения стоимости жилых помещений необходим несколько иной подход по сравнению с обычным строительством. В связи с потребностью отвечать на требования рынка жилья и максимально адаптировать сооружения к высоким стандартам современности с расчетом на будущее, возникло такое понятие как девелопмент недвижимого имущества.

Развитие недвижимого имущества требует специального профессионального подхода к формированию самого проекта. Поэтому в процессе формирования проекта, развития и строительства значительную роль играет не столько маркетолог или юрист, сколько архитектор.

В статье рассмотрены основные понятия процесса девелопмента, его виды, стадии развития, а также основные аспекты девелоперского анализа и последующее влияние проектов на городскую среду.

Термин "девелопмент" появился в Российской Федерации сравнительно недавно, но уже активно используется практически во всех сферах науки и творчества. Фактически девелопмент означает развитие.


Вариабельность значений и смысловых оттенков термина "девелопмент" позволяет использовать его практически в любой сфере науки, придавая ему определенные, присущие только данной сфере знаний, оттенки значений. В контексте строительства девелопмент означает "качественное преобразование недвижимого имущества, обеспечивающее возрастание ее стоимости ", либо "это особая реакция рынка недвижимого имущества на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества".

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимой собственности на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: жилья будет приспосабливаться к новой социально3экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимого имущества.

Как качественное преобразование недвижимого имущества девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимого имущества связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне, но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента.

В современных условиях, отличающихся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимого имущества является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимого имущества, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимости — с другой.

Существует и такое понятие как редевелопмент — реконструкция, перепозиционирование уже существующего объекта. Этот вид деятельности предполагает создание новых объектов на основе старых, требующих модернизации или реконструкции и получении от этого Прибыли.

Подтипов девелопмента существует столько же, сколько типов недвижимого имущества, т.е. есть девелопмент земли, жилья, офисных помещений, промышленных, торговых зданий и т.д. по этим категориям подразделяется и редевелопмент.

Существует два основных вида девелопмента — fee (когда девелопер не несет финансовых рискови за свою работу получает фиксированный гонорар) и speculative (девелопер вкладывает в проект собственные средства, выстраивает финансовую схему проекта самостоятельно).

Fee development — девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или от будущего проекта. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами.

Выбор девелопера происходит, как правило, посредством аукциона. В таком проекте обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые компании и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.

Speculative development — , когда девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды.

Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и при fee development, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских займов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимого имущества.

В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.

В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности:

1. 33х стадийный (развитие, контракт, выполнение).

2. 33х стадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, контрактная стадия, реализация проекта + подфазы).

3. 43х стадийный (концепция девелопмента, планирование, выполнение, завершение проекта).

4. 43х стадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проектно3конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).

Девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:

предпроектная стадия

— анализ состояния рынка недвижимости;

— подбор объекта недвижимого имущества;

— формирование стратегии проекта;

— инвестиционный анализ;

— оформление исходно3разрешительной документации;

— привлечение кредитных и инвестиционных средств.

стадия проектирования

— разработка финансовой схемы, финансирования;

— формирование архитектурно3инженерной группы;

— привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади;

— руководство проектированием;

— проведение конкурса на строительные работы.

стадия строительства

— координация ведения строительных работ;

— контроль качества строительства и сметных расходов.

стадия реализации

— анализ рынка, реализация площадей;

— контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Архитектор как специалист участвует в процессе девелопмента на первых трех стадиях: при разработке концепции и предварительном рассмотрении проекта, оценке местоположения, технико-экономическом обосновании проекта и собственно проектировании. В любом случае роль архитектора как специалиста очень велика при формировании проекта, во время его развития и завершения.

Большое внимание уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное ), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений — какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие Прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому обзор рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.

Выбор местоположения — один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной фирмы.

Проводится также SWOT анализ, который дает оценку характеристик проекта с его сильных и слабых сторон в сравнении с теми возможностями и опасностями, которые несет рынок (S — strength, "сильные стороны"; W — weakness, "слабости"; O — opportunities, "возможности"; T — threats, "опасности".).

В Российской Федерации девелопмент начал развиваться в последние годы после того, как появились заказчики, уделяющие внимание не только количественным показателям, но и качеству реализуемых проектов.

Ведь пока рынок недвижимого имущества не насыщен, а высок, покупают все, не обращая особого внимания на качество выполнения проекта и его концептуальность. Однако активное строительство объектов коммерческой недвижимого имущества, в первую очередь торговой, может коренным образом изменить эту ситуацию.

Классическая украинская схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимого имущества, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимого имущества, который будет наиболее эффективен в данном месте.

В целом понятие "девелопмент" практически малоизвестно в странах СНД. Однако темпы развития недвижимого имущества и степень "европеизации" современного общества позволяет прогнозировать обширное использование этого термина. Также очевидно активное участие иностранных организаций в проектной и строительной деятельности.

Градостроительство фактически не настолько радикально меняет свое значение, однако принципы формирования пространств и требования к ним увеличиваются. В целом, данная сфера науки также претерпевает изменения в связи с активным участием здесь иностранным проектировщиков и идеологий.

Роль девелоперов как многопрофильных специалистов стремительно растет в связи с расширением границ рынка и увеличением требований к недвижимого имущества. Большое значение также приобретает редевелопмент — комплексная реконструкция сооружений.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимого имущества ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимого имущества, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимого имущества должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), таки иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.

Источники

postscriptum.com.ua/ ПостСкриптум

budzem.com.ua Земельний портал Украины

ru.wikipedia.org/wiki/ ВикипедиЯ - свободная энциклопедия


Энциклопедия инвестора . 2013 .

Смотреть что такое "Девелопмент" в других словарях:

    Девелопмент - (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, рост недвижимости») это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка … Википедия

    Девелопмент - (development) 1) процесс развития и улучшения участка земли (напр., его застройка жилыми комплексами); 2) область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая… … Экономико-математический словарь

    девелопмент - 1. Процесс развития и улучшения участка земли (напр., его застройка жилыми комплексами). 2. Область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая инвестиции. Смысл… … Справочник технического переводчика

    ДЕВЕЛОПМЕНТ - Такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

    Девелопмент-Юг - ООО СИК Девелопмент Юг Тип ООО Год основания 1995 Расположение … Википедия

Девелопмент недвижимости – относительно новый вид деятельности, без которого невозможно представить себе современный инвестиционно-строительный проект. Под девелопментом (от англ. development – развитие) сегодня понимается любая хозяйственная деятельность, связанная с преобразованием существующего объекта недвижимости и сопутствующим увеличением его стоимости. Говоря простым языком, девелоперские компании обеспечивают опережающий рост стоимости актива по сравнению с объёмом инвестиций в проект путём его физического преобразования. Профессиональный девелопмент включает в себя управление инвестиционно-строительным проектом на всех этапах его жизненного цикла.

С начала девяностых, когда нынешний строй и рынок недвижимости только начинал формироваться, существенно возросла конкуренция, а многие ранее свободные ниши уже переполнены готовыми объектами. Это требует от квалифицированного инвестора намного более серьёзного подхода при подготовке новых проектов, чтобы выйти на нужные показатели рентабельности и минимизировать возможные риски. Помощь профессионального девелопера позволяет не только грамотно спланировать, но и организовать процесс строительства , реализовать проект на практике и обеспечить его эффективную эксплуатацию в дальнейшем.

Таким образом, в команду специалистов, занимающихся девелопментом недвижимости всегда входят эксперты из совершенно разных областей: квалифицированные юристы, финансисты, менеджеры, строители, эксплуатационщики, маркетологи, экономисты. Управление и координация их работы осуществляется опытными управленцами, нередко при помощи информационных систем класса Project Management (PM). Ключевая задача, которую решают эти люди – повышение эффективности капиталовложений на всех этапах проекта, ведь в противном случае он может утратить конкурентоспособность и не достичь установленных инвестором показателей.

Строительный девелопмент как вид деятельности включает в себя следующие услуги:

  • детальная разработка концепции проекта;
  • проведение маркетинговых исследований, экономических расчётов;
  • выбор и подготовка объекта недвижимости для нужд конкретного проекта;
  • подготовка документов и получение согласований на проект;
  • технико-экономическое планирование;
  • организация финансирования проекта;
  • подготовка проектной и рабочей документации;
  • планирование ресурсной базы;
  • организация и контроль строительно-монтажных и ремонтно-отделочных работ;
  • управление и эксплуатация готовых объектов недвижимости.

Очевидно, что без девелопмента недвижимости не обойтись не только при застройке новых территорий и развитии технопарков, но и в ходе реновации отдельных объектов недвижимости и целых городских кварталов, перепрофилировании земельных участков. Подобные услуги оказываются при сопровождении проектов по возведению или модернизации объектов жилой, коммерческой и промышленной недвижимости, развитию земельных участков под дальнейшую застройку.

«ТехноСтройПроект» обладает значительным опытом в сфере девелопмента объектов недвижимого имущества различного профиля. Компания давно и хорошо известна на рынке, имеет собственную нишу и определённый круг постоянных заказчиков из числа крупных инвесторов в девелоперские проекты в Москве и других регионах России. Узнать более подробную информацию об услугах и конкурентных преимуществах компании «ТехноСтройПроект» можно по телефону или непосредственно в нашем офисе.

Само слово девелопмент - development n в его первичном значении переводится как развитие (Общая лексика. Мюллер (EN-RU), Ахманова (EN-RU)).

Девелопмент означает развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве:

    приобретателя земельного участка под застройку;

    организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости);

    финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Девелопер - это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта.

Девелопмент - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В принципе, девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения - в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.

Девелопмент - это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом.

В мире уже давно признано, что управление проектами - особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.

Проект - это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.

В строительстве Проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта. Хотя, нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение/здание и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего «проект» может быть продан, в результате чего “девелопмент” не состоится.

Управление проектами - это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.

Рынок недвижимости отличается быстротечностью, а предложения настолько разнообразны, что неподготовленному человеку будет очень сложно сориентироваться. В большей степени это касается тех жителей, которые хотят не только совершить покупку, но и перевоплотить ее.

Девелоперская компания - что это?

Чтобы помочь покупателям, существуют девелоперские компании. Их деятельность заключается в том, чтобы изменить здание, увеличить его площадь или провести реконструктивные работы. Вследствие подобных мер будет изменен не только вид здания, но и земельного участка.

Осуществление девелоперских проектов под силу специалисту компетентному в своей сфере. Он должен знать особенности рынка недвижимости и хорошо разбираться в тонкостях. Главной задачей девелопера можно считать удачное соотношение затрат, качества выполненной работы и соотношение сроков.

Популярность земельного девелопмента растет с каждым днем. Практически все люди предпочитают работать со специализированными компаниями, которые учтут все пожелания заказчика и доведут работу до конца, продемонстрировав отличный результат. Естественно, такие услуги стоят недешево, но экономить на качестве не стоит.

Девелоперская компания - это работа со строительными объектами, которая невозможна без наличия определенных знаний, навыков и опыта. Эти составляющие являются гарантом высокого качества всех проведенных мероприятий. Прежде чем остановить выбор на конкретной девелоперской компании, необходимо поинтересоваться ее репутацией и послушать отзывы клиентов. Большое количество успешно выполненных девелоперских проектов также свидетельствует о высоком профессионализме сотрудников компании. Это поможет избежать возможных неприятных ситуаций.

Как работают профессионалы?

Хотя условия, согласно которым работают девелоперские компании, могут отличаться, существуют общие моменты. Именно они указывают на профессионализм.

За последние годы строительный бизнес претерпел существенные изменения. Он был дополнен различными компонентами: проектированием, финансированием, риелторской деятельностью, маркетингом и прочими, таким образом, трансформировавшись в девелоперский бизнес. Он включает в себя координацию и управление процессами создания недвижимости от начала до полного завершения.

К основным девелоперским мероприятия можно отнести:


  • Приобретение прав на активы, развитие которых планируется. Это может быть земля или недвижимость. А также прав, которые дают основания для действий с активами, принадлежащими сторонним собственникам.
  • Выявление целевого сегмента рынка, разработка маркетинговой стратегии.
  • Привлечение необходимых ресурсов.
  • Разработка проектной документации по объектам,
  • Строительство и сдача в эксплуатацию.
  • Продажа объекта или его сдача в аренду.
  • Юридическая поддержка на каждом этапе проекта.

Структура девелоперских компаний

Инвестиционно-девелоперская компания имеет свою структуру. Она может базироваться как на одном юридическом лице, так и на группе юридических лиц, которые взаимодействуют между собой.

Естественно, структура может отличаться в зависимости от специфики деятельности, целей и задач, которые выполняют девелоперские компании. Но базовые моменты все-таки есть.

Типовая структура девелоперской компании:

  • Производственные подразделения: управление девелопмента, управление строительства, управление коммерции.
  • Административно-управленческие подразделения: юридическое управление, управление финансов, бухгалтерия, служба режима и кадровая служба.
  • Технические и административно-хозяйственные подразделения.

К производственным подразделениям можно отнести те, которые принимают непосредственное участие в проектах.

Вспомогательные подразделения оказывают опосредованное влияние на проекты. Оно осуществляется через взаимодействие с производственными мероприятиями. Функции вспомогательных подразделений являются типовыми для девелоперских компаний. Формируемое бизнес-окружение должно быть максимально благоприятным для успешного развития проектов.

Особенности девелоперской деятельности в России

Российские девелоперские компании сталкиваются с несовершенной законодательной базой, особенно в сфере коммерческой недвижимости. Несовершенство норм и законов приводит к тому, что переговоры являются довольно длительными, что затягивает процесс работы над проектом в целом.

К проблеме российского девелопмента можно отнести ограниченность предложений и длительный срок их воплощения в жизнь.

Девелоперская компания - это всегда риск, поэтому инвесторы с опаской вкладывают деньги в девелоперские проекты, а источники финансирования довольно ограничены. Структура привлеченных средств и особенности финансирования определяют особенность каждого проекта.

В России девелопмент вызывает дискуссии. Многие компании подменяют истинную суть, называя строительную деятельность девелоперской.

Признаки девелоперских проектов

  • Необходимость внешнего финансирования.
  • Высокие риски инвестирования и длительный
  • Зависимость от внешних факторов.
  • Согласование целей проекта с интересами региона и социальными программами.
  • Реализация объекта.

ОАО «Национальная ДК»

ОАО «Национальная Девелоперская Компания» занимается продажей земли в Подмосковье и усовершенствованием дачных поселков. Многолетний опыт и квалифицированные специалисты обеспечивают успешную реализацию проектов. Клиенты могут рассчитывать на консультации и юридическую поддержку на каждом этапе работы. которые ОАО «Национальная Девелоперская Компания» предлагает вниманию заказчиков, способны удовлетворить любые потребности и пожелания.

ЗАО «Конструктор»

Девелоперская компания «Конструктор» осуществляет возведение зданий, жилых комплексов и объектов социальной и культурной направленности в Подмосковье. Все жилье отличается высоким качеством и комфортностью. Тот факт, что данная компания является подразделением крупного холдинга «Термосервис», дает возможность девелоперам производить весь цикл работ - от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию.